线路检测中心,越秀房地产是否美化了债务?

越秀地产拥有数十亿人民币的合资企业,长期以来回报率一直很低,虽然少数股东的权益持续增长,但少数股东的损益却没有长期回报,而且公司似乎隐藏了负债。
本报记者杨宪华/文章
越秀地产(0123.HK)近日宣布分拆房地产在香港联交所上市,对近千亿房地产公司,计息负债超过700亿元的企业而言,债务抵押至关重要资金短缺的重要性。
从房地产监管机构的三个红线来看,越秀地产仅进入了一条红线,未来甚至可能跌至绿色水平,该公司的计息负债不高,但其负债并未得到充分体现在资产负债表上。即使在桌子上,显示为权益的资产也可能显示为实际债务。越秀地产中小股东权益大幅增加的同时,中小股东的损益并未相应增加,此外,公司的联营企业和合营企业几乎没有合理的利润。越秀房地产是否有隐性负债?
合资公司产量很少
2020年,越秀房地产的签约收入约为957.63亿元,比上年增长约33%,距离千亿房地产俱乐部仅一步之遥。
与其他房地产公司一样,越秀房地产的合同销售包括合资企业和其他项目的销售。关于合资企业和合资企业的销售,越秀房地产没有具体披露。
合资企业和合资企业不在资产负债表外,公司的半年度,年度报告和其他定期报告中没有相关项目。截至2020年上半年,公司在合资公司中的权益为64.98亿元,在联营公司中的权益为119.84亿元;2017年至2019年末,应占联营公司的越秀地产净资产分别为92.79亿元,87.14亿元和93.69亿元;同期,联营公司分别出资6.63亿元,4.47亿元和4.86亿元人民币,越秀Property.Net收入。尽管附属公司的资产净收益率超过5%,远低于越秀房地产公司约8%的收益率,但仍可以为公司带来稳定的利润。
2019年越秀房地产实现销售收入383.39亿元,净利润47.31亿元,即联营公司为越秀房地产带来了10%的净利润,虽然所占比例不高,但也很重要除了公司的盈利能力。
合资公司远非如此,越秀地产在2015年的合资投资大幅增加。2015-2019年底,公司的合资投资分别为16.41亿元,17亿元,18.44亿元,29.57亿元和2.703合资公司利润分别为1,836万元,5,506万元和81.72亿元;万元,5,847万元和1,204万元,2020年上半年亏损4,520万元。
不管越秀房地产为合资企业提供担保和汇兑支付,该公司投资约30亿元的净利润仍未超过1亿元。投资回报率仍是未知数。
房地产项目的开发有一个循环周期,五年期足以使项目初步运行。越秀房地产合资公司尚未显示任何规模经济,它发展缓慢还是存在其他问题?众所周知,联营公司和合资公司不需要合并,公司投资也包括在长期股权投资等主题中。项目公司贷款属于表外融资,不影响资产负债表的金额。公司的责任。对于明确希望降低杠杆率的房地产公司,如果项目公司的资产负债率高于母公司的资产负债率,则合并会导致房地产公司的资产负债率增加。选择退出合并的动机。
除了退出负债累累的项目外,房地产公司还将在长期股权投资领域包括土地国王项目和盈利项目等项目,以避免给公司的资产负债表或损益表造成负担。如果合并项目,则合伙人权益包括在少数股东权益中,并且项目公司的资产和负债必须合并。当公司中小股东权益较大时,意味着公司可能会有更多的合作项目,但公司中小股东的损益并没有明显增加,中小股东可能有其他分配方式和实际房地产公司有实际债务。可能性更大。
少数股东被列为实际债务?
由于房地产公司的自然杠杆作用,许多房地产公司在扩大规模的过程中继续增加计息负债,高债务水平使一些房地产公司不堪重负,监管机构引入的三个红线只是限制房地产公司计息债务的无序增长。
这三个红线具体涉及:不包括预付款项后的债务比率大于70%,净债务比率大于100%,短期现金债务比率小于一次。,房地产公司分为四个级别:“红色,橙色,黄色和绿色”,并且在每个类别中设置了计息债务规模的增长阈值。
也就是说,如果全部触及三个红线,房地产公司的计息负债就不会增加;如果触及两个,则计息负债的增长率不能超过5%;如果触及一个,则增长率将不超过10%;,增长率不得超过15%。
除了越秀房地产的债务比率(扣除预付款项后大于70%)外,其余两个净债务比率和短期现金债务均未超过红线要求。
中金公司预计,越秀房地产的三大红线将在2020年降至绿色水平,因为扣除预付款项后,公司的盈余积累将使公司的债务比率降至70%以下。
即使越秀地产根据声明中的结果仅踩了三个红线之一,该公司的计息债务的未来增长也将控制在10%以内,而目前计息债务的增长将被保留。刹车。
2017-2019年末,越秀房地产总债务为477.1亿元,534.1亿元和710.2亿元,分别增长18.42%,11.95%和32%.97%。增长不到10%。如果未来外债不会大幅增加,越秀房地产能否保持当前合同增长的快速增长?
2017年至2019年,越秀房地产的签约收入分别为408.7亿元,577.8亿元和721.1亿元,分别增长35.1%,41.4%和24.8%。据公司称,越秀地产2020年的签约收入为957.63亿元。人民币,比上年增长约33%。在发布年度报告后,市场将看到公司对此感兴趣的程度。负债增加.2017-2019年底,越秀房地产的净负债率基本上在70%左右,到2020年上半年末为71.2%,仍低于年初。
净杠杆比率通常指“计息债务-现金/权益”。因此,如果要保持稳定且不断下降的净债务比率,则需要努力研究这些关键指标。债务增加,公司的现金可能会有更大幅度的增加,而所有者权益则保持相应的增加。
2017年底,越秀房地产的总债务为477.1亿元,到2019年底增加到710.2亿元.2017年底,公司的流动资金为207.94亿元,而在2019年底为301.89亿元。越秀房地产的计息债务增长了将近一半,而资金的增长约为45%,这是该公司净负债率的“反面”正在增长。
权益的同时增长可以保持净债务比率的稳定。2017年底,越秀房地产的权益为369.89亿元,分别增至2019年的551.92亿元和2020年上半年的579.26亿元。
在越秀房地产的股权构成中,少数股东的股权增长最快。2017年底,公司少数股东权益为46.03亿元,到2019年底增至144.68亿元,是增幅的一倍多,绝对增值接近100亿元2020年上半年末,少数股东权益进一步增至161.05亿元。2017年底,越秀地产的权益为323.86亿元人民币,2019年底为407.24亿元人民币,仅增长约25%.2020年上半年末,其权益为418.21亿元人民币,略有增长人民币,绝对增幅仍不到100亿元。越秀地产的少数股东权益于2015年开始大幅增加。年末,少数股东权益为公司的18.48亿元,增幅超过60%,母公司的权益已接近300亿元,中小股东权益的绝对规模并不大。2016年末,少数股东权益较公司的37.6亿元增加了一倍,占所有者权益的10%以上,其后增至超过160亿元,几乎占30 %%。
随着房地产公司合作发展的频繁发生,中小股东权益的快速增长是可以理解的,但是随着中小股东权益的增长,当中小股东的损益不增加时,就必须引起市场的关注。同一时间。
从理论上讲,小股东的净资产收益率应该与母公司的收益没有太大差异,例如,万科,金代尔等房地产公司的小股东净资产收益率与母公司的净收益率接近。。如果少数股东的净资产收益率比母公司股东的净资产收益率低得多,这表明少数股东应采取的行动?蒙受了损失;否则,他们会利用它。
2016年至2019年,越秀房地产少数股东损益分别为1.87亿元,7140万元,3.12亿元和12.47亿元,2020年上半年为3.02亿元,此外对于2019年小股东的损益做出的重大贡献,与公司投资相比,近年来公司小股东的损益显示出明显较低的收益。
从2016年至2019年,越秀房地产少数股东的股本回报率分别为4.97%,1.54%,3.43%和8.62%.2020年上半年的股本回报率为1.88%,越秀房地产在2009年上半年的股本回报率。同期超过5%。中小股东的股本回报率已提高到8%以上,仅与2019年的越秀房地产类似,距离其余时间还有很长的路要走。比母公司的收益回报少,而且其原因在市场上还不得而知。如果这些少数股东的任何权益是负债而不是权益,则这些债务会因越秀房地产项目公司的参与而减少公司权益的一部分,这不仅降低了公司的净债务比率,而且还隐藏了一部分公司的债务。
人为地扭曲资产负债表可以使公司在尽可能多地筹集资金时获得更高的评级和更低的借贷成本。不仅如此,少数股东在项目收益结转时提早退役,还可以使公司保留所有利润,并且以三鸟一石的方式奖励小小的行动。
截至发稿时,越秀房地产未回应《证券市场周刊》的采访。